Простой, а то и незаслуженно высокооплачиваемой кажется многим наблюдателям деятельность агента по купле-продаже квартир. Кажется, поездил с клиентом по десятку-другому квартир и получил за это пару тысяч долларов.  О том, в чем на самом деле, в первую очередь, состоит деятельность риэлтора в наше время попытаюсь написать в данной статье.

Разумеется, стать агентом по купле-продаже недвижимости и приобрести нужный опыт можно и путем простого найма в давно существующее агентство. А коль скоро граждан без опыта не везде берут, можно предварительно или одновременно с наймом окончить риэлторские курсы (платные, дорогие), появившиеся в крупных городах. Но наша статья предназначена для тех, кто собирается в одиночку или с группой единомышленников стать частным агентом/агентством по недвижимости – но при этом обо всей этой деятельности знает лишь о «просмотрах объектов» и о греющем душу доходе посредника в размере 5% от цены недвижимости, что составляет в крупных городах тысячи долларов. Для того чтобы поподробней разобраться в риэлторском бизнесе предлагаю несколько пунктов начинающего «успешного риэлтора»
Отличное знание законов

По мнению операторов риэлторского рынка, первым самым перспективообразующим (хоть и необязательным) шагом потенциального риэлтора должно стать основательное изучение последних версий Гражданского, Семейного и Налогового Кодексов (используя их тексты, комментарии и учебные пособия по ним, а при возможности – специализированные курсы). Разумеется, это самообучение можно проводить одновременно с первым опытом самостоятельной риэлторской работы, например, в длиннейших очередях в БТИ и ЖЭКах. Или, скажем, одновременно с процессом регистрации агентства.

Однако не следует думать, что достаточно за пару вечеров выискать в кодексах десяток-другой подходящих по теме статей и попытаться их запомнить – чтобы впоследствии тексты законов уже и не открывать.
На самом деле в тексты кодексов и других подзаконных актов придется заглядывать постоянно (и лучше агенту по недвижимости иметь их в полиграфическом издании, а не только в электронном виде). Купля-продажа недвижимости и серьезные финансовые договоренности зарегулированы государством в невероятной степени. Если у начинающего агента не юридическое образование, он еще не раз удивится, в какие далекие, казалось бы, от недвижимости нормативы ему приходится пытливо вгрызаться умом, и сколь далеко отстоит юридическая логика от общепринятой.

Скажем, одна только работа с опекунскими советами при продаже недвижимости с наличием детей или договора с отлагательными условиями по оплате, или, наконец, вопросы узаконивания перепланировок и пристроек имеют такую массу законодательных тонкостей и вариаций – которую запомнить и уяснить с первого раза нереально, даже исправно вычитав все соответствующие нормативы.

Но зато лет через пять опытный риэлтор запомнит наизусть номера и общий смысл доброй сотни статей законов, начнет как рыба в воде «плавать» в их текстах, улавливая смысловые зазоры между актами. А это, кстати, помимо подспорья в самом риэлторском бизнесе, может помочь через много лет – при желании смены рода деятельности в пользу чего-либо близкого к юриспруденции.
Коллективный разум

И вот компания зарегистрирована в качестве ФЛП или юрлица. Кстати, в новом КВЭДе-2010 деятельность агентств недвижимости переехала в раздел 68.31 из раздела 70.31, где она была в предыдущем классификаторе. Учредитель прояснил для себя схему бухгалтерского и налогового учета своих доходов – что, как и в любой бизнес-деятельности, дело непростое.

Также новое агентство должно быть зарегистрировано в Госфинмониторинге. В реальности множество риэлторов эту новую норму 2011 года пока не выполнили – в надежде на то, что идея с мониторингом их деятельности тихо «умрет своей смертью». А кто к этому мониторингу подключился, уже «рыдают горькими слезами», поскольку данная служба своими проверками отнимает время, нарушения находит элементарно, за что и штрафует. Но так или иначе, а сделать это по закону давно обязаны были сделать все риэлторы.
Нашли клиента – объясняем нормы

Как и где находить «прямых» или «эксклюзивных» клиентов, желающих продать или купить объект жилой недвижимости, а также как прозванивать объявления и организовывать просмотры квартир или домов, – думается, читателям объяснять не надо. Заметим лишь, что при нахождении или обращении «прямого» клиента договора на риэлторское обслуживание с клиентом обычно заключаются двухсторонние, в принятой самим агентством форме, без нотариального оформления – однако хранить их надлежит как зеницу ока, поскольку указанный в них процент комиссионных будет единственным документальным подтверждением величины вашей базы налогообложения (вариант сокрытия доходов и вечного нулевого баланса или убытков рассматривать не будем).

Согласно принятой практике покупатель (не продавец!) недвижимости производит оплату работы всех участвующих в сделке риэлторов в совокупном размере не выше 5% от цены сделки (это джентльменский верхний предел рынка, никто за него не заходит, наоборот, бывают и комиссионные в 2%-3% цены жилья). Если риэлторов двое – от продавца и от покупателя – обычно названный процент комиссионных делится пополам. При этом каждый риэлтор может заключить отдельный договор на свои, скажем, 2,5% – но можно и включить всю сумму в договор с продавцом, а затем риэлторы обменяются расписками о честном дележе. При «размене жилья» – покупке одной квартиры вместо нескольких или наоборот – риэлторов может быть больше двух, тогда процент делится на неравные части по той или иной договорной логике.

Таким образом, покупателю, имеющему на покупку ровно 100 тысяч долларов, при пятипроцентных комиссионных подбирается квартира или дом за 94 тысячи долларов – сверх этой суммы он выплатит 4800 долларов риэлторам, 940 долларов – Пенсионному Фонду, а еще несколько сот долларов «набежит» в пользу нотариусов. Обо всем этом риэлтор должен «своего» покупателя жилья оповестить немедленно.
Справки

Справки на продающуюся недвижимость теоретически должен собрать продавец жилья. Зачастую работающие квартировладельцы не имеют возможности раз этак восемь отпрашиваться с работы для простоя в трехчасовых очередях. Поэтому оформляется нотариальная доверенность (что обычно стоит 250 гривен) на сбор таких справок риэлтором – у которого быстро накапливается знания и опыт в данных учреждениях. Сам сбор справок риэлтор производит бесплатно (в счет последующих процентов со сделки), а цену документов от БТИ – несколько сот гривен – обычно предоставляет продавец квартиры.
Подводим итоги

В этой обзорной статье приведены лишь основные принцыпы работы риэлтора – ведь чтобы перечислить хотя бы все тонкости работы опекунских советов, потребовался бы целый цикл статей объемом больше этой. Но и перечисленного, думается, для новичка будет достаточно, чтобы оценить степень ответственности, уровень финансовых рисков, количество подводных камней и сам тип работы риэлтора – который состоит не так в просмотрах, как в бесконечном обивании порогов госучреждений и нотариальных контор, а также в судорожном тревожном приноравливании к ежедневно изменяющемуся законодательству.